El asunto trata de algo bastante común como es cuando una empresa (o persona) tiene registradas unas marcas que incluyen la expresión «administrador de fincas», y demanda a otra porque esta usa en su publicidad frases como «administración de fincas» o «administrador de fincas» para ofrecer esa misma actividad. La duda es si, por el hecho de tener la marca registrada, puede prohibir a cualquiera usar esas palabras.
El Tribunal Supremo (TS) explica que, aunque una marca da derecho a impedir que otros usen signos confundibles, ese derecho no es ilimitado. Hay un límite importante que es cuando alguien usa una expresión simplemente para describir el servicio que presta (y lo hace de forma leal), el titular de la marca no puede impedirlo (LM art. 37.b). La idea de fondo es que las palabras que describen actividades o servicios deben seguir estando disponibles para todos en el mercado, y no “quedan secuestradas” por quien las registra dentro de una marca.
Para el TS, «administración de fincas» y «administrador de fincas» son expresiones de uso común que, en la práctica, nombran el propio servicio de gestionar inmuebles o comunidades. Por eso, si un tercero las usa con sentido informativo (para decir “esto es lo que hago”) y no como si fueran su “seña de identidad” o su marca, no hay infracción.
Además, el TS valora que la demandada usaba la expresión para indicar los servicios de su asesoría y que no constaba que se presentara como administradora de fincas colegiada, ni que añadiera elementos que la confundieran con las marcas mixtas registradas por la otra parte. También recuerda que esta actividad no exige colegiación obligatoria, así que no se puede convertir esa expresión en algo reservado a unos pocos.
Po ello el titular de la marca no puede prohibir el uso de «administración de fincas» si se emplea de forma descriptiva, leal y sin hacer creer que se pertenece a un colegio profesional ni usarlo como indicación del origen empresarial.
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